Las Contadurías de Hipotecas, antecedente de los Registros de la Propiedad

La falta de capital efectivo durante la Edad Media y la Moderna generalizó un sistema de créditos basado en los censos. 

Cuando alguien necesitaba dinero acudía bien a un banquero o mercader, bien a una institución solvente como la Iglesia. El prestamista entregaba la cantidad acordada al prestatario o censuario, quien ponía como garantía, esto es, como hipoteca, un bien inmueble, o incluso mueble, y quedaba obligado a pagar una renta anual.

El término hipoteca procede del griego: ηιποτεκα, compuesto de debajo (ηιπο) y cajón (τεκα). Etimológicamente, es algo que no se ve, que está oculto.

Precisamente ésto ocurría con estas cargas: no se hacían públicas. ¿Por qué? 

El que solicitaba el préstamo, conservaba el pleno derecho sobre el bien inmueble hipotecado y podía venderlo. Pero debía informar al comprador de la situación, quien debía aceptar el censo y las obligaciones que se derivaban; y el que otorgaba el censo, autorizarlo. Sin embargo, no se hacía. Así lo expusieron los procuradores a Carlos V en las Cortes de Toledo de 1538, por cuanto nos es hecha relación que se escusarían muchos pleitos sabiendo los que compran los censos y tributos, los censos e hipotecas que tiene las casas y heredades que compran, lo cual encubren y callan los vendedores.

Por ello pidieron que en las ciudades, villas o lugares que fueran cabeza de jurisdicción, hubiera una persona con un libro en que se registren todos los contratos de las cualidades dichas. Así se estableció por medio de una Pragmática de 1539.

Sin embargo, ni se cumplió dicha disposición, ni las posteriores de Felipe II, creando un Registro de Censos y tributos, y de Felipe V, generalizándolos en todos los ayuntamientos.

Hubo que esperar a una Real Pragmática-Sanción de 31 de enero de 1768 dada por Carlos III, que recogía la instrucción redactada por los fiscales del Consejo de Castilla, Pedro Rodríguez de Campomanes y José Moñino, en la que se establecía el Oficio de Hipotecas.

Se establecen en todos los territorios de la Monarquía, excepto en Navarra, donde se instaura en 1817. Se fija su sede en todas las cabezas de partido del reino, a cargo de los escribanos del ayuntamiento. Las Audiencias y Chancillerías se encargaron de designar qué pueblos eran cabezas de partido.

Los escribanos debían tener libros separados para cada uno de los pueblos de su partido. Formarían índices y anotarían por orden alfabético los nombres de las personas que imponían los censos o hipotecas, o bien los nombres de las heredades, pagos, distritos o parroquias en las que se encontraran.

De acuerdo con una circular del Consejo de Castilla de 26 de febrero de 1774 se dispuso la obligatoriedad de inscribir también las escrituras notariales que tuviesen censos o hipotecas anteriores a 1768. 

Los Oficios o Contadurías de Hipotecas constituyen el primer intento efectivo de establecer un sistema de publicidad registral de las traslaciones de dominio, no de la propiedad en sí, sino únicamente de aquellos bienes gravados con alguna carga.

Es posible que el sistema se afianzara por la obligatoriedad de presentar todas las escrituras afectadas con algún tipo de carga, para que pudieran alcanzar validez jurídica en caso de pleito. 

En sentido amplio se puede considerar que son el antecedente del actual Registro de la Propiedad. 

Un paso más se daría por razones fiscales. El Real Decreto de 31 de diciembre de 1829 del Ministerio de Hacienda y la reforma de Mon de 1845 extienden la obligación de registrar todas las transmisiones inmobiliarias, incluidas las de usufructo (arriendos y subarriendos). Además, las Contadurías tenían que recaudar un nuevo impuesto, el derecho de hipotecas, que unificaba todos los anteriores que gravaban los distintos modos de transmisiones inmobiliarias.

Si en un principio dependían por su función registral del Ministerio de Gracia y Justicia, a partir de entonces, como oficinas recaudadoras también pasaron a depender de Hacienda.

Este sistema se mantendrá hasta la Ley Hipotecaria de 1861, que supuso la ruptura con la legislación heredada del Antiguo Régimen. 

¿Dónde se custodia la documentación producida por las Contadurías de Hipotecas en la actualidad? 

Cuando se suprimieron, los libros quedaron en poder de los Registros de la Propiedad. Por una Orden del Ministerio de Justicia de 14 de diciembre de 1957 se autorizaba a los registradores a que los entregaran a los Archivos Históricos Provinciales, de acuerdo con su valor más histórico que jurídico. Así  se facilitaba su conocimiento y estudio a los investigadores.

Sin embargo, no toda la documentación de esta institución se encuentra en tales archivos. Hay excepciones. Por ejemplo, la Contaduría de Santiago de Compostela está en el Archivo Histórico Universitario de Santiago de Compostela, aunque en el Archivo del Reino de Galicia, hay de otras provincias gallegas. En el Archivo Histórico de Protocolos de Gipuzkoa se custodian los fondos de las Contadurías de Hipotecas de los distritos judiciales de Bergara, Azpeitia, Donostia-San Sebastián y Tolosa.

Para saber más, recomendamos consultar:

Legislación histórica de España

Portal de Cultura de Castilla La Mancha. Archivos Históricos Provinciales

Archivos Históricos Provinciales de Castilla y León

María Rivas Palá. Los libros de registro de las antiguas contadurías de Hipotecas

Francisco Cebreiro Ares. El registro de hipotecas y sus posibilidades para la historia urbana: el caso de Santiago de Compostela 1768-1810

José Luis Moreno Peña. Los Registros de la Propiedad como fuente de información geográfica. ERIA: Revista cuatrimestral de geografía, núm. 30, 1993 pp. 5-20

Pau, Antonio, Madrid en sus libros. Madrid, 1999